Pour un contrat de location de 3 mois, un bail d’habitation classique ne convient pas : sa durée minimale légale est bien supérieure. Deux contrats permettent une occupation de cet ordre : le bail mobilité, un bail meublé de 1 à 10 mois réservé à certains locataires, et la location saisonnière, qui plafonne à 90 jours consécutifs pour un même client.
Pourquoi un bail d’habitation classique ne dure jamais 3 mois
La loi du 6 juillet 1989 fixe des durées minimales pour les baux de résidence principale, vide ou meublé. Elles se comptent en années pour le logement vide, et dépassent largement 3 mois pour le meublé.
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Une clause qui prévoirait 3 mois dans un tel bail ne tiendrait donc pas : le locataire bénéficie de la durée légale. Les règles évoluent régulièrement, comme le rappelle cet article sur les nouvelles lois sur la location d’appartement.
Le bail mobilité : le contrat pensé pour 1 à 10 mois
Le bail mobilité dure de 1 à 10 mois. Il est non renouvelable et non reconductible, et la durée ne peut être modifiée qu’une fois, par avenant, sans dépasser 10 mois au total. Un contrat de 3 mois y entre sans difficulté.
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Le locataire doit relever d’une situation précise : formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire. Il justifie de sa situation par un document, par exemple un contrat d’apprentissage ou une convention de stage.
Le logement est obligatoirement meublé, avec au minimum la literie, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, une table, des sièges et des luminaires. Le dépôt de garantie est interdit : le propriétaire peut demander une caution, et le locataire peut recourir à la garantie Visale, y compris s’il est étudiant.
Le locataire peut partir avec un préavis d’un mois, donné par lettre recommandée, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Un simple mail n’est pas valable. Le bailleur, lui, n’a pas de congé à donner à l’échéance pour récupérer son logement.
La location saisonnière : 90 jours consécutifs au plus
La location saisonnière, ou meublé de tourisme, s’adresse à une clientèle de passage. Un même client ne peut pas occuper le logement plus de 90 jours consécutifs par année civile, ce qui laisse la place à un séjour de 3 mois, mais sans marge.
Si le logement est la résidence principale du bailleur, il ne peut pas être loué plus de 120 jours par année civile dans les communes qui exigent une déclaration en mairie. Celle-ci donne lieu à un accusé de réception avec un numéro de déclaration, à reprendre dans chaque annonce. Les conséquences d’un oubli sont détaillées dans cet article sur la location non déclarée par le propriétaire.
Bail mobilité ou location saisonnière : comparer les deux contrats
Le choix dépend d’abord du locataire : un étudiant, un stagiaire ou un salarié en mission relève du bail mobilité, un vacancier ou un télétravailleur de passage de la location saisonnière.
| Critère | Bail mobilité | Location saisonnière |
|---|---|---|
| Durée | 1 à 10 mois | 90 jours consécutifs au plus par client |
| Locataire | Situation éligible, avec justificatif | Clientèle de passage |
| Prolongation | Un seul avenant, 10 mois maximum | Non prévue au-delà de 90 jours |
| Dépôt de garantie | Interdit, caution ou Visale possibles | Prévu au contrat |
| Préavis du locataire | 1 mois | Selon le contrat |
Pour le propriétaire, la mise en location a aussi un coût, que détaille cet article sur les frais d’une mise en location.
Les erreurs qui transforment un contrat de 3 mois en bail classique
Un bail mobilité doit mentionner la durée, le motif du bail et la phrase précisant qu’il est régi par la loi du 6 juillet 1989. Si l’un de ces éléments manque, le bail mobilité n’est pas applicable, et le contrat retombe dans le droit commun du bail d’habitation.
Même conséquence en fin de contrat : un nouveau bail pour le même logement doit être un bail d’habitation classique. Prolonger au-delà de 10 mois revient donc à entrer dans un régime beaucoup plus long.
La location saisonnière a son propre piège : un séjour qui dépasse 90 jours consécutifs sort du cadre du meublé de tourisme, et un logement loué plus de 120 jours dans l’année par son occupant principal peut enfreindre le plafond annuel.
Rédiger le contrat : mentions et pièces à prévoir
Le bail mobilité est écrit et indique l’identité des parties, la date de prise d’effet, la durée, le motif, la consistance et la surface habitable du logement, le loyer et ses modalités de paiement. Un inventaire et un état détaillé du mobilier, signés par les deux parties, sont annexés au bail.
Avant de signer, il vaut mieux relire chaque clause, comme on le ferait pour un contrat de chalet PRL, et conserver le justificatif de situation du locataire.
Pour une location saisonnière, un contrat écrit qui décrit les lieux, fixe le prix et rappelle le numéro de déclaration en mairie, quand la commune l’exige, évite la plupart des litiges.
