Le loyer immobilier d’un logement se fixe librement à la première mise en location, dans trois limites : l’encadrement du niveau des loyers dans certaines villes, l’encadrement de la hausse en zone tendue quand un locataire en remplace un autre, et le gel des loyers pour les logements classés F et G. La méthode tient en quatre temps : relever les prix du quartier, vérifier le plafond, contrôler la rentabilité, puis prévoir l’évolution du montant.
Un loyer libre au départ, mais encadré par trois règles
Le loyer est la somme versée chaque mois au bailleur, hors charges. Sur un marché non encadré, c’est le propriétaire qui choisit le montant, et le marché local tranche : un loyer trop haut allonge la vacance.
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Les trois règles ne s’appliquent pas partout ni de la même façon. Les sections qui suivent les prennent dans l’ordre où elles interviennent quand on prépare une annonce.
Partir des loyers pratiqués dans le quartier
Le point de départ est un loyer au mètre carré tiré de logements comparables : même quartier, surface proche, même niveau d’équipement. Relevez une dizaine d’annonces en cours, en notant l’étage, l’état général, la présence d’un balcon ou d’un stationnement.
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Les observatoires locaux des loyers et les cartes de loyers publiques par commune complètent ce relevé, car une annonce affiche un prix demandé et non un loyer réellement signé.
Le calcul se fait ensuite sur la surface habitable, puis s’ajuste selon l’état du bien :
- Des travaux récents, une cuisine équipée ou un extérieur justifient de se placer en haut de la fourchette relevée.
- Un mauvais classement au diagnostic de performance énergétique, une faible luminosité ou un vis-à-vis pèsent sur le montant que le marché accepte.
Vérifier le plafond : encadrement, zone tendue et DPE
Dans les villes à loyers encadrés, un arrêté du préfet fixe chaque année un loyer de référence, un loyer majoré (+20 % par rapport au loyer médian) et un loyer minoré (-30 %). Le loyer de base, hors charges et hors complément de loyer, ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré à la signature du bail. Paris, Bordeaux et Montpellier en font partie.
Un complément de loyer reste possible pour un logement aux caractéristiques particulières, comme une vue sur un monument historique. Le loyer pris en compte devient alors le loyer de base augmenté de ce complément.
En zone tendue, la règle porte sur la hausse. Si le logement est reloué juste après le départ du précédent occupant, le loyer reste identique, avec une indexation sur l’IRL si le bail la prévoit. Une augmentation n’est admise qu’après des travaux d’amélioration ou lorsque le loyer précédent était sous-évalué. Un décret du 20 juillet 2026 prolonge cet encadrement du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Pour mesurer l’évolution récente du marché avant de fixer un montant, l’analyse des hausses de loyers attendues et leurs effets donne des repères.
Troisième limite : le gel des loyers F et G. Pour un logement classé F ou G au DPE, réviser ou majorer le loyer est interdit lorsque le bail est signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole.
Contrôler la rentabilité avant de publier l’annonce
Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel hors charges par le prix d’achat. Il ne dit rien de ce qui reste réellement en poche, d’où le rendement net, qui retranche les dépenses du propriétaire.
Pour passer du brut au net, déduisez les postes qui restent à votre charge : taxe foncière, assurance propriétaire, frais de gestion éventuels, charges non récupérables, mois de vacance entre deux locataires, puis l’impôt. Ce dernier dépend du régime choisi, et la fiscalité des loyers d’un logement meublé diffère nettement de celle d’une location vide.
Si le loyer du marché ne couvre pas la mensualité du crédit, il faut agir sur ce qui est modifiable : apport, durée d’emprunt, travaux qui valorisent le bien. Relever le loyer au-delà du plafond légal n’est pas une option. Distinguez aussi le loyer hors charges des provisions pour charges récupérables, qui se régularisent chaque année et n’entrent pas dans le calcul du rendement.
Location vide ou meublée : deux façons de fixer le montant
Un logement meublé se loue en général plus cher qu’un logement vide, puisque le loyer rémunère aussi le mobilier. Le niveau de cet écart se lit sur les annonces du quartier, par type de bien, et non sur une moyenne nationale.
Le choix change aussi le dépôt de garantie : il ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide et 2 mois pour un meublé. Il est interdit si le loyer est payé d’avance chaque trimestre. Le montant figure dans le bail et ne peut pas être augmenté en cours de bail ni au renouvellement.
L’encadrement du niveau des loyers et celui de la zone tendue valent aussi bien pour les biens nus que pour les biens meublés.
Faire vivre le loyer après la signature
Une fois le bail signé, le montant évolue par la révision annuelle selon l’IRL, à condition que le bail la prévoie et que le logement ne soit pas classé F ou G. Un locataire peut de son côté contester un loyer supérieur au plafond ; la marche à suivre est détaillée dans l’article sur la demande de baisse de loyer.
Reste à sécuriser l’encaissement. Une garantie contre les loyers impayés protège le revenu locatif que le calcul de départ a mis en place.
Chaque mois, le locataire qui le demande reçoit une quittance de loyer gratuite, qui atteste du paiement intégral du loyer et des charges. Le propriétaire ne peut pas la facturer, et le locataire en a besoin pour obtenir une aide au logement.
