Acheter un appartement à Roses comme résidence secondaire en 2026 suppose de distinguer deux projets distincts : un bien pour en profiter soi-même, et un bien destiné à générer des revenus locatifs.
Ces deux logiques ne s’appuient pas sur les mêmes critères, et confondre les deux est la principale source de déconvenues sur ce marché. Roses, commune catalane de la Costa Brava, cumule des atouts géographiques réels, mais son cadre réglementaire pour la location touristique a profondément changé ces dernières années.
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Ce que le marché immobilier de Roses offre vraiment
Roses est située à l’extrémité nord de la Costa Brava, en bordure du golfe de Roses et à proximité du parc naturel du Cap de Creus. Son littoral attire une clientèle française, belge et allemande depuis plusieurs décennies, ce qui en fait un marché secondaire relativement liquide.
Les prix au mètre carré y restent globalement inférieurs à ceux observés sur le littoral français méditerranéen comparable. Selon les données disponibles dans le contexte de recherche, dans les villes côtières catalanes comme Roses, le prix au mètre carré oscille autour de 2 500 euros, là où la Côte d’Azur dépasse largement ce niveau.
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Pour un achat destiné à l’usage personnel, cet écart de prix constitue un avantage concret. Le bien peut aussi prendre de la valeur si la zone reste attractive. Mais la rentabilité locative, elle, dépend d’un facteur que beaucoup d’acheteurs sous-estiment : la capacité légale à louer le bien à des touristes.
Réglementation catalane sur la location touristique à Roses
La Catalogne a adopté le décret-loi 3/2023, qui soumet toute activité de logement touristique à une autorisation urbanistique préalable. Roses figure parmi les communes concernées par ce régime. La mairie de Roses n’accepte plus de nouvelles déclarations pour des logements touristiques, ce qui signifie qu’un appartement acheté sans licence existante ne pourra pas être mis en location touristique légale.
Ce point est fondamental dans l’évaluation d’un bien. Un appartement affiché avec une licence touristique active vaut plus qu’un appartement sans licence, précisément parce que cette licence est devenue impossible à obtenir pour les nouveaux entrants.
L’échéance de novembre 2028 et les licences existantes
Les logements touristiques déjà en activité ne sont pas pour autant à l’abri. En Catalogne, ils disposent d’une période transitoire pour obtenir l’autorisation urbanistique requise ou cesser leur activité. La date de référence est novembre 2028, avec une possible prolongation sous conditions. Acheter un appartement avec une licence touristique existante implique donc de vérifier que cette licence sera maintenable au-delà de 2028, ce qui n’est pas garanti.
Le rôle de la copropriété dans la mise en location
Même si un appartement bénéficie d’une situation administrative favorable, la copropriété peut bloquer une mise en location touristique. Les statuts de la communauté de propriétaires ou des décisions d’assemblée générale peuvent interdire ou restreindre cette activité. Vérifier les statuts de copropriété est aussi important que vérifier la licence. Un appartement dont les documents administratifs semblent en ordre peut se révéler inexploitable en location saisonnière si la résidence a voté une interdiction.
Acheter en Espagne : les démarches administratives pour un résident français
L’achat immobilier en Espagne suit un processus distinct du système français. Quelques points structurants à connaître avant de faire une offre :
- Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est obligatoire pour toute transaction immobilière. Sans ce numéro d’identification fiscal, le notaire ne peut pas valider la vente. La demande se fait auprès du consulat espagnol en France ou directement en Espagne.
- L’ouverture d’un compte bancaire espagnol est nécessaire pour le paiement des taxes locales et des charges de copropriété. Plusieurs banques espagnoles acceptent les non-résidents, mais les délais d’ouverture peuvent allonger le calendrier d’achat.
- En Espagne, le notaire ne vérifie pas la conformité urbanistique du bien avec la même rigueur qu’en France. L’accompagnement par un avocat local est recommandé pour s’assurer que le bien ne présente pas de problème d’urbanisme non déclaré.
- Les frais d’acquisition en Espagne (taxes, frais de notaire, frais d’enregistrement) représentent une part significative du prix d’achat. Ces frais varient selon la région et le statut du bien (neuf ou ancien).
Vente appartement Roses : ce qui change l’évaluation en 2026
En 2026, la question n’est plus seulement « est-ce une belle région ? » mais « ce bien précis peut-il remplir la fonction que j’attends de lui ? ». Trois scénarios se dessinent clairement.
Premier scénario : l’achat pour usage personnel exclusif. Roses reste une destination de qualité, avec un accès facile depuis la France et un cadre naturel préservé. Dans cette logique, la réglementation touristique n’impacte pas le projet.
Deuxième scénario : l’achat avec licence touristique existante et vérifiée. Un bien déjà autorisé avec une licence maintenable représente une valeur supplémentaire réelle, mais implique un audit documentaire approfondi avant toute offre : vérification de la licence, statuts de copropriété, conformité urbanistique, situation vis-à-vis de l’échéance 2028.
Troisième scénario : l’achat d’un appartement sans licence dans l’espoir de la louer. Ce scénario n’est plus viable à Roses dans le cadre légal actuel. Intégrer des revenus touristiques hypothétiques dans le calcul de rentabilité d’un bien sans licence revient à valoriser quelque chose qui n’existe pas.
Fiscalité et résidence secondaire en Espagne pour un Français
Un résident fiscal français qui achète une résidence secondaire en Espagne reste soumis à la fiscalité française sur ses revenus mondiaux. Les revenus locatifs générés en Espagne sont imposables en Espagne et doivent également être déclarés en France, avec application des conventions fiscales bilatérales pour éviter une double imposition.
Les non-résidents propriétaires en Espagne sont soumis à l’impôt sur les non-résidents (IRNR), qui s’applique même en l’absence de revenus locatifs, sur la base d’une valeur cadastrale. Ce point est souvent méconnu des acheteurs français et constitue une charge récurrente à intégrer dans le calcul global.
La comparaison avec une résidence secondaire en France doit donc intégrer non seulement le prix d’achat mais aussi la fiscalité annuelle, les frais de gestion à distance et les coûts de déplacement. Sur ces critères, Roses reste compétitive pour les ménages situés dans le sud de la France, moins pour ceux dont la résidence principale est loin de la frontière.
La vente d’appartements à Roses reste active et le marché présente des opportunités réelles pour un usage personnel. Pour tout projet intégrant la location touristique, l’audit de la licence et des statuts de copropriété conditionne la viabilité du projet bien avant le prix affiché.
