67 %. C’est la part des états des lieux de sortie qui mentionnent au moins un trou dans les murs. Derrière ce chiffre, une réalité familière pour tous les locataires : le moindre percement peut faire basculer la restitution du dépôt de garantie. Pourtant, la frontière entre personnalisation et transformation n’a rien d’évident, surtout lorsque la jurisprudence s’en mêle. Oui, il existe des règles, mais aussi des zones d’ombre dans lesquelles bailleurs et locataires s’affrontent souvent à coups d’appréciations subjectives.
Le propriétaire peut réclamer une remise en état, mais la loi ne traite pas tous les petits aménagements sur le même pied. Les textes laissent une marge d’interprétation sur la taille, la quantité ou la localisation des trous percés dans les murs.
Ce que dit la loi sur les petits travaux en location
Les règles sont claires : le droit du locataire s’applique aux petits aménagements, mais dans un cadre précis. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose d’occuper le logement paisiblement et de le rendre en bon état, sans compter l’usure normale. Installer un cadre ou une étagère entre dans les usages tolérés, tant que cela ne dénature pas le bien. Les travaux du locataire se limitent à l’entretien courant et aux réparations locatives : reboucher les trous, changer une cheville, un coup de peinture.
Le code civil ne fixe ni seuil ni quota : la taille ou le nombre de trous reste une question d’appréciation lors de l’état des lieux de sortie. Un mur percé pour suspendre un tableau ne justifie pas de sanction immédiate, mais le logement doit être rendu propre, sans altération manifeste. En revanche, trop de trous, mal rebouchés ou grossiers, peuvent entraîner une retenue sur le dépôt de garantie.
Voici ce que la loi distingue clairement en matière de travaux :
- Les travaux de transformation, ouvrir une cloison, attaquer un mur porteur, nécessitent un accord écrit du propriétaire.
- Les menues interventions relèvent du locataire, à condition de restituer un logement décent en fin de bail.
Le bailleur peut faire constater l’état du bien et demander un devis ou une facture pour toute remise en état jugée nécessaire. Attention à la rédaction du bail : certaines clauses détaillent précisément les travaux autorisés ou non. Il est prudent de rester attentif lors de l’état des lieux locataire pour éviter les désaccords au moment du départ.
Peut-on vraiment percer des trous dans les murs quand on est locataire ?
Percer un mur : c’est souvent la première décision après avoir posé ses valises. Tableaux, étagères, miroirs… Mais la liberté du locataire ne va pas jusqu’à tout permettre. Percer reste toléré tant qu’il s’agit d’installations discrètes, relevant de l’entretien courant ou d’un usage standard du bien loué.
Concrètement, fixer quelques étagères ou accrocher des cadres ne s’apparente pas à une transformation. Ce sont des gestes du quotidien, admis, qui ne nécessitent aucune autorisation, à condition de rendre le logement dans son état d’origine. Ce qui fait basculer la tolérance ? Altérer la structure du logement, multiplier les trous profonds, ou négliger le rebouchage en fin de bail.
Voici comment différencier les situations :
- Des trous de taille modérée (cheville plastique, vis fine) sont considérés comme des réparations locatives.
- Des travaux plus lourds, ouverture de cloison, fixation d’éléments imposants, relèvent du travail de transformation et exigent l’accord écrit du propriétaire.
La loi ne précise jamais combien de trous sont acceptables ; elle laisse la notion d’usure normale à l’appréciation lors de l’état des lieux de sortie. Mieux vaut donc reboucher soigneusement chaque percement : c’est l’assurance d’éviter les contestations et de préserver le dépôt de garantie. Autre point à ne pas négliger : la nature du support. Mur porteur ou cloison légère, chaque matériau a ses exigences pour éviter les dégâts… et les mauvaises surprises en fin de location.
Propriétaires : comment réagir face à des trous ou autres aménagements non autorisés
Il arrive que le propriétaire découvre, lors de l’état des lieux de sortie, des murs criblés de trous ou des modifications réalisées sans concertation. Inutile de s’affoler. La loi et la jurisprudence encadrent précisément ce genre de situations. Première étape : distinguer les réparations locatives (trous rebouchés proprement) des travaux de transformation (cloisons abattues, aménagements majeurs).
Pour les petits défauts, le dépôt de garantie permet de couvrir la remise en état si le mur conserve des marques ou si le rebouchage est mal fait. En revanche, si les modifications sont plus profondes, installation d’une verrière, pose de carrelage, suppression de portes, il s’agit alors de travaux non autorisés. Dans ce cas, plusieurs recours existent pour protéger les intérêts du propriétaire.
Voici les démarches à privilégier :
- Demander un devis détaillé pour chiffrer la remise en état.
- Fournir une facture en cas d’intervention par une entreprise.
- Retenir la somme sur le dépôt de garantie, à hauteur des frais engagés.
Si le montant à récupérer dépasse le dépôt, la voie judiciaire peut être envisagée pour obtenir la différence. La preuve reste le nerf de la guerre : photos à l’entrée, constat à la sortie, échanges écrits, chaque détail compte. Cette rigueur protège le propriétaire et évite les tensions inutiles lors de la relocation.
Conseils pratiques pour éviter les conflits et bien gérer la fin du bail
Tout se joue dès l’état des lieux d’entrée. Ce document, trop souvent négligé, doit être précis : chaque mur, chaque pièce, chaque imperfection doit y figurer, photos datées à l’appui. Cette rigueur protège aussi bien le locataire que le bailleur.
À l’approche de la fin du bail, l’anticipation est la règle : prévenir le propriétaire dans les délais, idéalement par lettre recommandée avec avis de réception, permet d’éviter toute contestation sur la date. Côté entretien, il ne faut pas hésiter à reboucher soigneusement les trous, nettoyer les murs, réparer les petites traces d’usure. La loi fait la différence entre usure normale et dégradation : un trou bien rebouché relève de l’entretien ; une cloison déplacée, c’est une transformation qui ne passe pas.
Pour que l’état des lieux de sortie ne tourne pas à l’affrontement, mieux vaut miser sur la transparence. Reprendre point par point l’état initial, comparer honnêtement, permet de désamorcer bien des conflits. Si le désaccord persiste, l’intervention d’un huissier s’impose.
Pour garder des échanges sereins et protéger ses droits, il est conseillé de procéder comme suit :
- Archiver tous les échanges, devis ou factures liés à la remise en état.
- Si une retenue est effectuée sur le dépôt de garantie, exiger des justificatifs précis.
Une communication claire et réactive reste le meilleur allié contre les litiges. Un logement restitué proprement, c’est aussi un dépôt de garantie rendu sans délai. Pour le bailleur, une gestion rigoureuse facilite la remise en location, même un dimanche matin ou un soir de fête.
