Acheter une maison en Andorre en 2025-2026 ne ressemble plus à ce que décrivaient les guides publiés avant la loi Omnibus. Les restrictions quantitatives, la taxe spécifique sur l’investissement étranger et le durcissement des conditions de résidence passive ont redessiné le parcours d’acquisition. Nous détaillons ici les étapes réelles, du compromis jusqu’à la remise des clés, en intégrant les contraintes réglementaires récentes.
Taxe sur l’investissement étranger et plafond d’acquisition en Andorre
Depuis les lois 3/2024 puis 5/2025, un acheteur étranger non résident ou résident depuis moins de trois ans est limité à une maison unifamiliale ou deux appartements sur une période glissante de dix ans. Le nombre de parkings et débarras associés est lui aussi plafonné. Cette restriction quantitative change radicalement la stratégie patrimoniale : il faut choisir le bon bien dès le départ, car les marges de manoeuvre pour revendre et racheter sont contraintes.
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La loi 3/2024 a également créé un impôt spécifique sur les investissements immobiliers étrangers. Ce prélèvement s’ajoute aux droits de mutation classiques, avec un barème progressif selon le nombre de biens détenus et leur typologie. Pour un premier achat de résidence, le surcoût représente quelques points de pourcentage du prix. Pour un deuxième bien, la facture peut atteindre un ordre de grandeur nettement supérieur.
Nous recommandons de budgétiser cette taxe dès la phase de recherche. L’ignorer fausse le plan de financement et crée un écart significatif entre le prix affiché et le coût réel d’acquisition.
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Autorisation gouvernementale d’investissement étranger : dossier et délais
Tout ressortissant étranger doit obtenir une autorisation du gouvernement andorran avant de signer l’acte définitif. Cette formalité, souvent présentée comme une simple formalité administrative, conditionne pourtant le calendrier entier de la transaction.
Pièces à réunir pour la demande
- Passeport en cours de validité et certificat d’état civil
- Casier judiciaire vierge, apostillé selon la Convention de La Haye
- Contrat original d’achat (compromis ou réservation signé)
- Justificatif de l’origine des fonds, exigé par la conformité bancaire andorrane
Le dossier est déposé auprès du ministère compétent. Le délai d’instruction varie, mais il faut compter plusieurs semaines. Sans cette autorisation, le notaire ne peut pas instrumenter l’acte de vente.
Point d’attention pour les résidents récents
Un résident fiscal andorran depuis moins de trois ans reste soumis aux mêmes contraintes qu’un non-résident pour l’acquisition immobilière. La date de début de résidence effective, et non la date de dépôt de la demande, sert de référence. Nous observons régulièrement des acheteurs qui pensent être exemptés alors qu’ils n’ont pas encore franchi ce seuil de trois ans.
Compromis, promesse de vente et réservation : ce qui engage juridiquement en Andorre
Le droit andorran ne calque pas le mécanisme français du compromis synallagmatique assorti d’un délai de rétractation de dix jours. En Andorre, la réservation engage l’acheteur dès le versement de l’acompte. Ce montant, négocié entre les parties, est en général significatif.
La promesse de vente (ou contrat d’arrhes) formalise les conditions suspensives : obtention de l’autorisation gouvernementale, accord de financement bancaire, résultat d’un audit technique du bien. Si l’acheteur se rétracte hors clause suspensive, l’acompte est perdu. Si le vendeur se désiste, il doit restituer le double.
Nous recommandons de faire rédiger ou relire ce contrat par un avocat andorran indépendant de l’agence immobilière. Les clauses relatives au calendrier de paiement, aux pénalités de retard et à la répartition des frais notariaux méritent une attention particulière.
Frais d’acquisition et fiscalité à l’achat d’une propriété en Andorre
Au-delà de la taxe spécifique pour investisseurs étrangers, plusieurs postes de coût s’ajoutent au prix d’achat.
- Droits de mutation (ITP) : un pourcentage du prix d’achat, réparti entre le gouvernement et la commune (parròquia)
- Honoraires notariaux : calculés sur le prix de la transaction, ils sont à la charge de l’acheteur
- Frais d’inscription au cadastre et au registre de la propriété
- Honoraires d’avocat, si un conseil juridique indépendant intervient
- Frais bancaires liés à l’ouverture de compte et, le cas échéant, au crédit hypothécaire
Le coût total d’acquisition dépasse sensiblement le prix affiché, surtout depuis l’entrée en vigueur de la taxe sur l’investissement étranger. Nous constatons que les acquéreurs qui n’intègrent pas ces postes en amont doivent revoir leur budget ou leur choix de bien en cours de processus.
Signature notariale et inscription au registre en Andorre
Une fois l’autorisation gouvernementale obtenue et le financement bouclé, le rendez-vous chez le notaire andorran finalise la vente. Le notaire vérifie l’identité des parties, la validité de l’autorisation, l’absence de charges ou hypothèques sur le bien, et le paiement intégral du prix.
L’acte est ensuite inscrit au registre de la propriété. L’inscription au registre confère la pleine opposabilité du droit de propriété. Sans cette inscription, l’acheteur détient un titre, mais sa situation juridique reste vulnérable face à d’éventuels tiers.
Après la signature, l’acheteur doit s’inscrire auprès de la parròquia (commune) dont dépend le bien. Cette inscription conditionne l’accès aux services communaux et, pour les résidents, la suite des démarches administratives.
Plus-value immobilière et revente : anticiper dès l’achat
L’Andorre applique un impôt sur les plus-values immobilières dont le taux diminue avec la durée de détention. Pour les premières années de propriété, le taux est le plus élevé. Au-delà d’un certain seuil de détention, la plus-value peut être exonérée ou fortement réduite.
Ce mécanisme a une conséquence directe sur la stratégie d’achat : acquérir pour revendre à court terme en Andorre est fiscalement pénalisant. Les restrictions quantitatives de la loi Omnibus renforcent cet effet, puisqu’un bien revendu dans les dix ans libère un « slot » d’acquisition mais ne garantit pas la possibilité de racheter immédiatement un autre bien dans les mêmes conditions.
Le cadre fiscal andorran reste globalement attractif par rapport à la plupart des pays européens, mais il ne tolère plus les stratégies purement spéculatives à court terme. Un achat en Andorre se pense désormais sur un horizon patrimonial de moyen à long terme, en intégrant dès le compromis les contraintes de revente et de fiscalité.
